Beim Grundstückskauf auf etwaige Wettereinflüsse achten
Baufinanzierung/ Wohnkredite in Österreich
Die Zinsen für Kredite sind günstiger denn je. Kein Wunder, dass sich viele Menschen in Österreich dazu entschieden haben, in Zukunft statt Miete zu zahlen, in Eigentum zu investieren. Dabei sollte man allerdings nichts überstürzen und sich Zeit nehmen für die Such nach einer passenden Baufinanzierung nehmen. Und das am besten noch bevor man sich in Baupläne stürzt oder Objekte besichtigt.
Eine Baufinanzierung wird Jahre lang, sogar Jahrzehnte Begleiter sein. Da heißt es bei der Suche nach der Finanzierung realistisch bleiben und einen kühlen Kopf bewahren. So individuell jedes Zuhause ist, so individuell sind auch Baufinanzierungen – keine gleicht der anderen.
Die Konditionen für eine Finanzierung sind abhängig vom Eigenkapital, Bonität, von möglichen Sicherheiten und vom zur Verfügung stehenden Einkommen.
Welche Faktoren spielen beim Grundstückskauf eine Rolle?
Wer sich seinen Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, braucht als erstes ein passendes Baugrundstück. Die Suche nach einem geeigneten bezahlbaren Bauplatz ist oftmals reinste Fleißarbeit. Denn die Grundstückskosten sind immer abhängig von der Art und vor allem von der Lage.
Bei der Suche spielen auch etwaige Wettereinflüsse eine wichtige Rolle, da man sich die Beschaffenheit der Erde des Grundstücks anschauen sollte und das am besten an Regentagen. Steht dann das Wasser auf dem Gelände, muss Abhilfe durch Drainage geschaffen werden und ein Bodengutachten kann Klarheit darüber verschaffen, ob sich vielleicht giftige Altlasten auf dem Bauplatz befinden.
Wichtig ist auch der Bebauungsplan, der bei der Gemeinde eingesehen werden kann, denn er gibt Aufschluss über die bautechnischen Details: Hier ist angegeben, wie das Eigenheim beschaffen sein darf (Form), die Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl sowie die Mindestabstände zu den benachbarten Grundstücken.
Wie man sein frei verfügbares Einkommen ermittelt
Durch das frei verfügbare Einkommen lässt sich in Erfahrung bringen, wie viel zum Leben übrig bleibt, wenn alle Ausgaben abgezogen werden. Es ist ein sehr wichtiger Faktor für die Bank und deren Kreditentscheidung, für die Bonität und es hat entsprechenden Einfluss auf die Konditionen einer Baufinanzierung und die Finanzierungssumme.
- Idealerweise sollte eine Baufinanzierung spätestens zum Renten- bzw. Pensionsantritt abbezahlt sein.
Banken vergeben nur Kreditsummen, bei denen sie davon ausgehen können, dass der Kreditnehmer sie in einem bestimmten Zeitrahmen auch zurückzahlen kann.
Um das Haushaltsbudget zu errechnen, zieht man alle Ausgaben (inklusive Finanzierung) ab. Die Differenzsumme ergibt dann das Haushaltsbudget. Bei jährlichen Beiträge rechnet man einen Durchschnitts-Monatsbetrag und bei unregelmäßigen Anschaffungskosten (beispielsweise Handy, PC oder Auto) wird auf einen Zeitrahmen gerechnet, in der man normalerweise Neuanschaffungen tätigt.
Welche Nebenkosten fallen an?
Beim Ergründen der Summe für die Baufinanzierung wird gerne nur der Kaufpreis betrachtet und dabei die Nebenkosten vergessen. Sie werden außerdem schnell unterschätzt und falsch berechnet. Die tatsächlich benötigte Baufinanzierungssumme ist meistens höher, als man ursprünglich berechnet hat.
Einen Überblick können die unten aufgeführten Posten verschaffen und indem man nach oben abrundet und 12 bis 15 Prozent an Mehrkosten einkalkuliert.
- Immobilienkaufpreis bzw. Kosten des Neu- oder Umbaus
- Grunderwerbsteuer – 3,5 Prozent vom Kaufpreis
- Grundbuchseintragung – rund 1,1 Prozent vom Kaufpreis zuzüglich Gebühren
- Grundbucheintrag – 1 bis 5 Prozent
- Pfandrechteintragung – 1,44 Prozent
- Notarkosten – zwischen 1 und 3 Prozent
- Schätzgutachten und/ oder Immobilienbewertungen
- eventuelle Bodenuntersuchungen, Vermessungen
- Maklerprovision – 3,6 Prozent
Das benötigte Eigenkapital
Um eine günstige Baufinanzierung zu bekommen ist ein hoher Eigenmittelanteil stets vorteilhaft. Als optimaler Richtwert gelten zwischen 20 bis 30 Prozent der Summe, die für das Eigenheim aufgebracht werden muss.
Durch ein hohes Eigenkapital muss weniger Geld geliehen und später zurückgezahlt werden und es minimiert sich das Risiko für die kreditgebende Bank, was sich wiederum in günstigeren Baufinanzierungszinsen widerspiegelt. Aber daraus kann man nicht automatisch ableiten, dass der Kredit bei weniger Eigenkapital tatsächlich teurer wird. Das muss man ganz in Ruhe erörtern, was möglich ist und zu welchen Konditionen eine Baufinanzierung vergeben werden kann. Dabei hilft eine individuelle Kreditberatung, die Punkt für Punkt die Ausgangssituation untersucht.
Finanzmittel, die als Eigenkapital gelten:
- Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch
- Aktien, Zertifikate, Fonds
- Gold oder Silber
- Lebensversicherung
- Bausparvertrag
- vorhandenes Grundstück
- Baumaterialien
- Kredit von Verwandten, Freunden oder vom Arbeitgeber
- Eigenleistung
Die optimale Kreditlaufzeit
Ist die Kreditlaufzeit kurz, werden die Gesamtkreditkosten günstiger – gibt es eine längere Kreditlaufzeit, umso niedriger wird die monatliche Rate.
Die Laufzeit einer Baufinanzierung kann individuell verhandelt werden: Das können zehn bis 35 Jahre sein. Eine optimale Laufzeit ist stets der persönlichen Situation abhängig. Eine kurze Kreditlaufzeit muss immer mit hohen Monatsraten bedient werden, die man sich vielleicht auf Dauer nicht leisten kann. Wird die Laufzeit zu lang angesetzt, fallen eventuell Zinskosten an, mit denen eigentlich höhere Raten hätte zahlen können.
Es ist nicht empfehlenswert, dass man sich zu viel Zeit für die Rückzahlung der Baufinanzierung lässt – wegen des Zinseszins-Effektes. Besser sind hingegen eine lange Laufzeit plus die Möglichkeit einer frühzeitigen Rückzahlung.
Die Baufinanzierung und die Zinsen
Welcher Zinssatz ist vorteilhafter – der Fixe oder der Flexible?
Fixer Zinssatz – Bei diesen Baufinanzierungen bleiben während des fixen Zinszeitraumes die Zinsen immer gleich und unverändert. Daher ist eine zukünftige Zinsbelastung sehr exakt kalkulierbar. Zinssteigerungen werden vermieden, von Senkungen der Zinsen kann aber profitiert werden. Der fixe Zinssatz lohnt sich vor allem aktuell in der Niedrigzinsphase.
Variabler Zinssatz – Der variable Zinssatz passt sich den Entwicklungen des aktuellen Finanzmarkes an. Veränderungen kann es durch einen im Vertrag vereinbarten Referenzzinssatzes geben. Aktuell liegt dieser bei 1,25 Prozent.
Kombination aus fixem und variablem Zinssatz – Bei diesem Modell kann für die erste Kreditvertragslaufzeit ein fixer Zinssatz gewählt werden und nach Ablauf der Laufzeit wird die Baufinanzierung auf einen flexiblen Zinssatz umgestellt. Ziel dieser Kombination ist, die Vorteile der Zinsformen zu vereinen.
Absicherungen des Kreditrisikos
Um mögliche Zahlungsausfälle zu vermeiden, lassen sich Bankinstitute von den Kreditnehmern Sicherheiten einräumen, die den ausstehenden Finanzierungsbetrag mindestens zum Teil abdecken.
Übliche Sicherheiten sind die bekannten Hypotheken. Sie sind ein bewährtes Pfandrecht auf ein Haus, Grundstück oder Wohnung, das im Grundbuch eingetragen wird. Es gibt zwei Formen von Hypotheken:
Hypothek mit Höchstbetrag – Das Pfandrecht erhält einen Eintrag im Grundbuch mit einer Höchstsumme. Die Hypothek wird so berechnet, dass sie Nebengebühren, Zinsen und das Finanzierungskapital beinhaltet, weshalb der Höchstbetrag häufig über dem gewährten Kreditbetrag liegt. Diese Hypothek kann auch für andere weitere Darlehen als Sicherheit dienen – ohne neuerliche Grundbucheintragungsgebühr.
Darlehenshypothek – Hierbei wird Anders als bei der Höchstbetragshypothek wird bei der
Darlehenshypothek das Pfandrecht für einen bestimmten Kredit eingetragen. Das bedeutet, dass für einen neuen Kredit auch neue Sicherheiten vom Kreditnehmer gestellt werden müssen.